相続あるいは遺贈によって取得した宅地は、一定面積まで、その評価額を減額してもらうことができるという特典がありますが、この特例が適用される土地の上限面積と減額割合は以下の通りです。

宅地の区分		面積の上限	減額割合
居住用		330平米	80％
事業用	不動産貸付用	200平米	50％
事業用	同族会社貸付用、個人事業用	400平米	80％

居住用と事業用は併用できるので、上限は730平米です。同族会社貸付用と個人事業用は、合わせて400平米までです。不動産貸付用の上限は200平米ですが、これを使うと、居住用や事業用の面積の調整計算が必要になります。この調整計算は、以下の式に基づいて行います。

住居用面積×200/330＋事業用面積×200/400＋不動産貸付用面積≦200平米

三つのカテゴリーの面積を自由に選択して、この式の合計が200平米以下になればいいわけですが、不動産貸付用地の面積を使わなければ、居住用面積330平米＋事業用面積400平米＝730平米まで減額できます。不動産貸付用の土地の評価額が、居住用や事業用より著しく高い場合は、不動産貸付用の土地を使った方が有利になることもありますので、居住用、事業用、不動産貸付用のそれぞれの土地評価額を加味し、最も多く減額できる組み合わせを計算して、それを使ってください。

居住用の特典を受けるための被相続人と相続人の要件は以下の通りです。

	被相続人要件	相続人要件	居住要件	所有要件
1	その宅地上の建物に居住	配偶者	なし	なし
2	同上	同居親族	相続開始前からあり	あり
3	同上（一人暮らし）	非同居親族（家なき子）	なし	あり
4	そこに居住していない	被相続人と生計を一にしていた非同居親族	相続開始前からあり	あり

居住条件と所有条件とは、相続人が相続税申告期限までそこに住むあるいは所有することを意味します。2の同居親族とは、親と同居していた子がその家を相続し、これからも住み続け、所有し続ける場合などです。3の非同居親族とは、アパート住まいの子が、独居していた親の家を相続し、その後も親の家に住む予定がない場合などで、過去3年間、持ち家がなかったということが条件です。4の被相続人と生計を一にしていた非同居親族とは、田舎の親元を離れて都会の大学に入った子が、親の仕送りを受けながら親の所有するマンションに住んでいたが、そこを相続し、そこに住み続ける場合などで、親が住んでいた家を相続する場合ではありません。

事業用の特典を受けるための被相続人と相続人の要件には、被相続人あるいは生計を一にする親族が、その宅地を事業あるいは不動産貸付に使用していたこと、相続人が相続税申告期限まで、その宅地を事業あるいは不動産貸付に使用し続けること、相続人が相続税申告期限まで、その宅地を所有し続けることなどがあり、同族会社貸付用には、株式要件や役員要件もあります。

一つの建物の一部を居住用に、残りを貸付用に使っている場合は、その面積に沿って、土地を按分します。不動産貸付用には借家以外に貸駐車場や駐輪場も含まれますが、地上に何らかの構築物があることが条件になっています。

居住用の特典を受けるとき、二世帯住宅の場合、居住スペースがつながっていることは、平成26年1月1日以降、被相続人の居住用宅地であることの要件ではなくなりました。しかし、区分所有登記された建物の場合は、被相続者の居住用部分にあたる敷地のみが対象となります。

老人ホームに入り、そこで亡くなられた場合、入所前まで住んでいた自宅の敷地についても、小規模宅地等の特例が受けられますが、入所した施設が、一定の老人ホームであること、被相続人が、死亡前に要介護認定を受けていたこと、入所前まで住んでいた建物を、貸付用に使っていないことなどの条件があります。

1-27.小規模住宅地評価の減額特例

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